Esto es orientación. Las tasas, la UIT y las reglas bancarias cambian. Confirme las cifras vigentes con un notario peruano, su abogado y un contador que entienda los dos países. Yo no soy ninguna de esas personas.
Mover el dinero
Los compradores transfieren fondos, cambian dólares por soles, o acuerdan un precio en dólares y liquidan en soles a un tipo de cambio que conviene fijar con los ojos abiertos. El tipo de un banco, el de una casa de cambio y el de un contrato pueden ser tres números. Anote cuál usa el contrato.
Bancarización. Por encima de un umbral, los pagos deben pasar por el sistema bancario. El umbral se fija en UIT, y la UIT cambia, así que no voy a imprimir el monto en soles de hoy como si fuera permanente. Busque el múltiplo vigente y la UIT vigente. Esto no es burocracia por deporte. Después, cuando venda, o cuando alguien pregunte qué pagó de verdad, el rastro del banco es cómo se prueba el precio. Un pago grande en efectivo puede fallar esa prueba y también es cómo el fraude se mantiene fácil.
Una cuenta bancaria siendo extranjero
Los bancos difieren, y una agencia puede decir que no cuando el folleto suena amable. En la práctica piden categorías de documentos: un pasaporte, una calidad migratoria que acepten (un sello de turista no es la misma conversación que un carné de extranjería), un número de contribuyente si lo exigen, prueba de domicilio, y a veces prueba de dónde salió el dinero. Yo abrí cuentas en otra etapa de la vida que la de quien acaba de llegar. No le doy una lista banco por banco, porque el año que viene estaría mal.
Lo que sí puedo decir, por haber comprado antes y después de tener carné, y más tarde como ciudadano: el notario y el banco se simplifican cuando su calidad es estable, y la compra misma no creó esa calidad. Más sobre la diferencia, sin un procedimiento, está en la página de residencia.
Qué suele pagar el comprador en el cierre
Alcabala. El impuesto de transferencia, descrito de forma habitual como el 3% del precio por encima de un monto exento. Ese monto cambia. A menudo se habla de él como un múltiplo de la UIT. Confirme la exención vigente antes de presupuestar. La primera vivienda en la que la gente vive ha tenido un trato especial en algunos años. No voy a declarar la regla de este año como permanente.
Honorarios del notario. Por la escritura pública. Varían con el precio y con el notario.
Derechos de inscripción. SUNARP no es gratis.
Su abogado. Aparte del notario. Vale más de lo que parece la línea cuando el expediente está sucio.
El vendedor puede deber impuesto a la renta sobre una ganancia. No estoy declarando una tasa ni la exención de este año. El comprador debería conocer el punto porque aparece en la negociación: un vendedor que tiene que documentar un precio real tiene una razón para cuidar cómo se escribe el número. Ese es su impuesto, confirmado por su contador. No es un descuento que usted inventa.
Calculadora ilustrativa del cierre
Cada resultado es una ilustración para confirmar, no una cotización, una liquidación ni una factura. Escriba el monto exento solo después de confirmar la regla vigente de la UIT. Déjelo en 0 y la ilustración exagera el impuesto a propósito, para que vea la diferencia.
Costos que siguen
Impuesto predial. El impuesto municipal anual al inmueble, atado a la valuación del municipio.
Arbitrios. Cobros municipales por servicios como la recolección de basura y el mantenimiento local. Aparte del predial.
Cuotas de edificio. Una junta de propietarios o un cobro parecido, si el edificio lo tiene.
Mantenimiento y un guardián. Una casa vacía bajo la lluvia no es gratis. Vea después de la compra.
No imprimo las tasas de este año. Los municipios difieren.
Financiamiento
Una hipoteca peruana es difícil para quien no vive aquí, y difícil para mucha gente que sí vive aquí. Casi todos los compradores extranjeros que conozco pagan al contado. Planifique al contado salvo que un banco concreto ya le haya dicho otra cosa por escrito. “El sitio mencionaba préstamos” no es una aprobación de crédito.
Los impuestos del país al que todavía pertenece
Uso Estados Unidos como ejemplo, porque es el sistema en el que nací: las personas estadounidenses pueden tener el reporte FBAR de cuentas en el extranjero, y el reporte FATCA (a menudo el formulario 8938) con umbrales que dependen del estado civil y de dónde vive. La renta de alquiler de un inmueble peruano, en general, es algo que se declara en casa, aunque el Perú también la grave. Las reglas y los umbrales en dólares cambian. Esto no es asesoría tributaria. Contrate un contador de los dos países antes de abrir la cuenta, no después de que llegue una carta.
Si usted no es persona de Estados Unidos, las reglas de su país son otras. No las voy a inventar.
Vender después
Un precio de compra documentado es lo que hace que una ganancia posterior, o una pérdida posterior, sea algo que se pueda explicar. Esa es la razón práctica de la bancarización y de negarse a “un precio más bajo en la escritura”. Sacar el dinero del Perú es una pregunta bancaria y tributaria aparte: documentos del origen de los fondos, el tipo de cambio de ese día, y lo que pida su país. He vendido inmuebles, y no ofrezco una garantía de que usted pueda, ni de que le guste el precio. El valor del terreno puede bajar.