Debida diligencia, y después un notario

La regla de los 50 km de frontera

Los extranjeros, en general, no pueden ser dueños de inmuebles dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del Perú sin autorización especial. La restricción apunta a la tierra y a los recursos relacionados en esa franja. Afecta partes de la Amazonía, del extremo norte y del extremo sur. Una ciudad puede quedar fuera de la franja mientras un lote rural a una hora queda dentro.

No voy a adivinar a partir del nombre de un pueblo. Punta Sal está en Tumbes. Partes de Loreto, Madre de Dios, Tacna, Puno y otros departamentos de frontera necesitan una medición. Su abogado debería revisar las coordenadas exactas. La autorización especial, cuando existe, es un acto formal. No es una excepción amable en el escritorio del notario.

Compré como extranjero y después como ciudadano. La ciudadanía cambia este límite en particular, porque la regla es sobre extranjeros. No borra problemas de título, y comprar no me otorgó residencia. Esa historia está en la página de residencia, sin un manual de ciudadanía.

SUNARP: qué muestra el registro

SUNARP es el registro público. En un inmueble, tres piezas aparecen todo el tiempo:

• Partida registral. El número de expediente de ese inmueble en el registro. Es la dirección del asiento, no una escritura que se agita frente a un vecino.
• Certificado literal. Una copia certificada del asiento vigente. Muestra cómo está descrito el inmueble y quién figura como propietario, junto con las anotaciones de ese expediente.
• Certificado de gravámenes. Un certificado centrado en las cargas: hipotecas, gravámenes, embargos y otras anotaciones que significan que alguien más tiene un derecho. “Sin gravámenes” es lo que se espera leer. Se lee cerca de la firma, no seis meses antes, porque los expedientes cambian.

El registro es lo que creen después los compradores y los bancos. Un contrato privado que nunca se inscribe es cómo la gente descubre que compró un relato.

Tierra con título y tierra solo con posesión

Título inscrito significa que el propietario está en SUNARP. La posesión es el control físico. Una constancia de posesión, a menudo de un municipio u otro organismo local, deja constancia de que alguien posee. Es común en el campo y en la selva. No es el mismo documento que un título.

Los riesgos son concretos. Quien posee puede no poder venderle un derecho inscrito. Otra persona puede tener un mejor derecho. Puede que no logre que una licencia de obra, un banco o un comprador posterior lo traten como suyo. Las cercas y los recibos no reparan eso.

Existen caminos de formalización. COFOPRI es el programa estatal asociado a titular predios urbanos informales. La prescripción adquisitiva es una vía para pedir título después de una posesión larga que califique. Las dos toman tiempo y dinero. Ninguna es fácil, y ninguna es segura. No le entrego los pasos para presentarlas. Si un trato solo funciona si la formalización tiene éxito, considérelo un riesgo que elige con su abogado, no como un plan que yo estoy vendiendo.

Quién tiene que firmar

El nombre del aviso no siempre es la persona que puede vender.

• Un cónyuge. Bajo el régimen ordinario, sociedad conyugal o sociedad de gananciales, ambos cónyuges suelen tener que firmar para vender. Un régimen de separación de patrimonios es distinto. El abogado revisa el régimen. Una firma que falta es cómo una venta se cae después.
• Herederos. Si el dueño murió y la sucesión nunca se cerró, está en una sucesión intestada u otra sucesión. Todos los herederos tienen que estar en el proceso. Un sobrino servicial no es la masa hereditaria.
• Copropietarios. Cada copropietario inscrito firma, salvo que alguien tenga autoridad válida para firmar por los demás.

El municipio

El registro dice quién es titular del derecho inscrito. El municipio dice qué se puede construir y qué ya está reconocido.

• Zonificación y parámetros urbanísticos. Uso, altura, retiros y densidad. El sueño de tres pisos puede ser ilegal en ese lote.
• Licencia de construcción y conformidad de obra. Permiso para construir, y después la confirmación de que lo construido coincide con él.
• Declaratoria de fábrica. La edificación, inscrita. Si en el título solo está el terreno, la casa que recorrió puede no existir para el registro. Eso cambia el valor, el impuesto y la siguiente venta.
• Predial o arbitrios impagos. El impuesto predial y los arbitrios municipales. Los años impagos son un hecho que se limpia en el trato, no una sorpresa cuando usted ya es el dueño.

Tráfico de tierras, vendedores falsos, dobles ventas

En el Perú hay ventas fraudulentas, doble venta del mismo lote e invasiones. El proceso cuidadoso es cómo se da cuenta. No es una manera de confrontar a nadie.

• La identidad del vendedor coincide con el registro, no solo con un nombre de WhatsApp.
• Un certificado literal y un certificado de gravámenes recientes, leídos por su abogado cerca de la firma.
• Usted, o yo, hemos estado parados en el terreno. Un terreno vacío que no le dejan caminar es una señal de alto.
• El relato de los vecinos sobre quién ha estado ahí, sin tratar el chisme como un veredicto.
• El dinero se mueve de una forma que se pueda probar después. Un efectivo grande entregado a una persona es cómo las dobles ventas se vuelven fáciles. Vea bancarización.

Si ya hay gente en el terreno y el vendedor dice “los vamos a arreglar”, eso es un problema legal para su abogado antes de cualquier depósito. Yo no ofrezco sacar a nadie.

Cómo suele moverse una compra

Los rangos que trato como típicos están en el plazo. No son una promesa. La forma es:

1. Arras, u otro acuerdo de separación. Un depósito y una promesa escrita, con condiciones. Lo que pierde si se retira, y lo que recupera si los papeles fallan, tiene que estar escrito. No improvise esto en un chat.
2. Minuta. El contrato que prepara su abogado para el notario. Aquí se clavan el precio, el inmueble, los nombres y las condiciones.
3. Escritura pública. La escritura, firmada ante un notario. El notario no es su defensor. Su abogado sí.
4. Inscripción en SUNARP. Hasta que está inscrita, tiene una escritura que el resto del país no ha absorbido del todo. Hay observaciones y demoras.

Una compra urbana limpia, una vez elegido el inmueble y con un vendedor que coopera, a menudo toma del orden de uno a tres meses. Una sucesión, una posesión o un expediente enredado no usa ese rango.

Comprar mientras está en otro país

Puede firmar mediante un poder. La gente lo otorga en un consulado peruano, o firma en el extranjero y usa una apostilla, por lo general con traducción oficial. No le doy los formularios.

Acótelo para que la persona en el Perú no pueda hacer más que esta compra. Un inmueble. Una transacción. Una fecha de término. Ningún derecho abierto a vender sus otros bienes o a tomar un préstamo. Su abogado lo redacta o lo revisa. Yo puedo ayudar a ver por qué importa el alcance. No puedo ser el apoderado y su abogado independiente al mismo tiempo de una forma que finja que son el mismo trabajo.

Tierra rural: el agua y el camino

Un campo no es solo un polígono. Los derechos de agua y muchas preguntas de riego pasan por la Autoridad Nacional del Agua, la ANA. Una acequia que todos usan puede ser un derecho inscrito, una costumbre o una pelea. Las servidumbres son cómo un camino o un canal cruza la tierra de otro con un derecho real.

Si el único acceso es una trocha por el vecino, y nada está inscrito, es dueño de un lote al que llega por permiso. El permiso cambia cuando cambia el vecino. Esto lo miro en el recorrido. Su abogado dice si el acceso es un derecho.